Përballja me pandeminë, si reagoi tregu i pasurive të paluajtshme? 

Jori Vila nga Oz Marketing u drejton 7 pyetje tre ekspertëve të Industrisë Imobiliare në Shqipëri, mbi aktualitetin dhe të rejat në këtë industri. 

Ekonomia dhe jeta sociale në Shqipëri dhe në botë, kaluan një periudhë lëkundjesh dhe jo-stabiliteti të fortë gjatë 2020 dhe fillimit të 2021. Pandemia globale shkaktoi një tkurrje të fortë ekonomike në të gjithë botën, duke lënë një valë të tregjeve globale të shkatërruar në shumë raste, si kërkesa ashtu edhe oferta u prekën rëndë. Por, megjithëse shumica e industrive shqiptare u ballafaquan me rënie gjatë 2020, tregu i pasurive të patundshme ishte një nga të paktët që përjetoi rritje të vazhdueshme dhe të qëndrueshme. Për të folur mbi këtë, ne intervistuam 3 drejtues dhe ekspertë të industrisë imobiliare në Shqipëri për të ndarë me ne eksperiencën dhe analizën e tyre.

Dritan Leka, drejtues i strukturës më të madhe Franchise pjesë e rrjetit Century 21 Albania Montenegro. Me tre agjenci në Shqipëri: Century 21 Botaniku, Century 21 Smart dhe divizjonin koorporativ Century 21 CPM. Prezent në tregun vendas prej 8 vitesh tashmë duke ndihmuar në rritjen e industrisë dhe edukimin e konsumatorëve drejt realizimeve të transaksioneve me prezencën dhe suportin e Eksperteve të pasurive të paluajtshme. 

Ndërkohë që jemi duke kaluar një vit të veçantë për shoqërinë dhe ekonominë lokale e botërore, si ka ndikuar situata e pandemisë në industrinë Imobiliare në Shqipëri? 

Pandemia e trajtoi mjaft mirë industrinë imobiliare. Ne si Century 21 Albania mbyllëm një vit mjaft të suksesshëm me 95% realizim ndaj objektivit të vënë dhe 8.3% më shumë se viti 2019. Aktualisht në 2021 kemi realizuar 53% të objektivit vjetor dhe jemi 30% nga objektivi i synuar për periudhen në fjalë. Vlen të përmendim edhe faktin se nga Janari i 2020 pranë Century 21 Albania janë hapur edhe 5 zyra të reja të cilat i janë bashkuar grupit tonë, bashkimi i këtyre forcave ka sjellë rezultatet që vazhdojmë të kemi dhe sigurisht ka ndikuar në rritjen e performancës të gjithësecilit prej nesh. Këto, duke menduar që për thuajse 3 muaj nuk kemi punuar përgjatë vitit 2020. 

Artikulli u publikua më parë në faqen 70  të numrit 26 të revistës Business Magazine Albania. Ju mund të Siguroni këtu nr. 26 të saj.

Personalisht mendoj se pandemia në vetvete ishte reflektim i madh për humanitetin dhe duke e lidhur me industrinë, të qëndruarit brenda të mbyllur në apartamente të vogla apo të qëndruarit gjatë pa shpenzuar, bëri që me heqjen e masave kufizuese të rritej ndjeshëm kërkesa për blerje në përgjithësi dhe të apartamenteve të mëdha apo shtëpive (vila) në veçanti. Gjithashtu, ndikim të madh pati edhe mbyllja e kufijve, e cila solli një interesim të lartë të klientëve shqiptarë në blerjen e pronave në bregdetin e vendit, pasi ishin të kufizuar për të lëvizur. Viti 2021 nisi me vështirësi për industrinë pasi vjet, po e njëjta periudhë e Q1 ishte e pa prekur nga COVID-19 apo pasojat e tij në ekonomi, pasoja të cilat u tejkaluan shpejt gjatë periudhës Q2.

Anketimet e Bankës së Shqipërisë në anketën e besimit të bizneseve dhe konsumatorëve treguan se pritshmëritë për nivelin e çmimeve në të ardhmen ngelen negative për shumicën e sektorëve, me përjashtim të sektorit të ndërtimit. Çfarë mendimi keni në lidhje me këtë? 

Më vjen keq të ndryshoj mendimin e të anketuarve por vetëm për periudhën mars-qershor 2021 është vënë re një rritje galopante e çmimeve në çdo produkt , si dhe një krizë e madhe për lëndë të parë në shumë industri prodhimi. Ndaj nuk mendoj se është vetëm sektori i ndërtimit që nuk do të ketë rënie çmimesh, të gjitha industritë do të përjetojnë një rritje te tyre. Siç historia na tregon, sa herë që bota është përballur me kriza të mëdha, ka ardhur periudha e kërkesës së lartë e cila rrjedhimisht sjell edhe rritjen e çmimeve. Dua të përmend vetëm hekurin, që nga 2019 deri më  sot është rritur thuajse 4 herë (1 ton = 870 dollarë). Element tjetër me ndikim të madh në rritjen e çmimeve të sektorit të ndërtimit janë edhe taksat e infrastrukturës si dhe perqindjet e larta që pronarët e trojeve i kërkojnë investitorëve të këtyre ndërtimeve. 

Në të dhënat e fundit për popullsinë më 2021, INSTAT raportoi se ritmet e rritjes së popullsisë së kryeqytetit u përgjysmuan në krahasim me janarin 2020. Shtesa e popullsisë ishte më e ulëta që nga viti 2001. Ndërkohe lejet e ndërtimit arritën rekord në 2019-2020. Si parashikoni që do jetë trendi për pjesën e dytë të vitit? 

Prej vitesh tashmë në industri vazhdoj t’i them miqve dhe të interesuarve për këtë gjë se Tirana, si qyteti që përfaqëson më shumë se 70% të ekonomise shqiptare ka ende nevojë për strehim. Nga studimet që ne kemi bërë një pjesë shumë e vogël, madje e pa përfillshme e këtyre pronave që ndërtohen mbeten të pa shitura, kryesisht njësi tregtare jo buzë rrugëve kryesore apo apartamente me planimetri jo të rregullta dhe jo të ndriçuara siç duhet. Këto objekte, ose mbahen nga investitorët me qëllim qiradhënien ose shiten më vonë. Familjet shtohen, brezat rriten, nevoja për zgjerim është gjithmonë prezente, dhe si kudo tjetër në botë, në Shqipëri akoma edhe me shumë investimi më i mirë janë pasuritë e paluajtshme. Unë parashikoj që kërkesa do të vazhdojë të mbetet e lartë për kryeqytetin ashtu siç parashikoj që sezoni do të sjellë rritje dhe të kërkesës për bregdetin. 

Po ndodh vërtet që Tirana nuk preferohet më si më parë? 

Nëse e keni fjalën për banimin në pjesën urbane të Tiranes, po kjo është e vërtetë! Zonat më të preferuara për banim në Tiranë, për një periudhe mjaft të gjatë kohore kane qënë: qendra, blloku, zona në kurorën e liqenit të Tiranës, apo rrugët kryesore si Rr. Kavajës, Rr. Durrësit, Rr. Elbasanit. Që nga tërmeti i fortë i 26 Nëntorit 2019, ky trend mori një kthesë mjaft të madhe. Pasi kërkesa për vila dhe banesa 2-3 katëshe u rrit ndjeshëm. E duke pasur parasysh koston mjaft të larte të trojeve në Tiranë këto komplekse residenciale u krijuan të gjtiha në periferi të kryeqytetit. Kërkesa për to pas tërmetit u rrit në mënyrë të pa kontrolluar dhe si rrjedhojë edhe çmimet u dyfishuan apo edhe më shumë. Element i rëndësishëm i dëshirës për të jetuar në këto rezidenca banimi është edhe pastërtia e ajrit apo qetësia e cila duhet theksuar se është në nivele të larta në këto zona. 

Si ka ndikuar gjithë kjo situatë në kurbën e çmimeve të pasurive të paluajtshme? 

Mund të them se kemi qëndrueshmëri të çmimeve në treg, nuk kemi ende rritje të ndjeshme të çmimeve, por vetëm situata sporadike. Pra çmimet vazhdojnë të jenë stabël. Në zonën më të lirë në Tiranë çmimi i kërkuar është 500 euro/m2 dhe në zonen më të shtrenjtë në Tiranë çmimi i kërkuar është 3600 euro/m2 për njësitë e banimit. Ndërsa në bregdet është e vërtetë që kemi pasur rritje të madhe të çmimeve si pasojë e kërkesës së madhe që lindi menjëherë. 

Ndërtimet vijojnë me ritme të larta. A është kjo pasojë e një kërkese, apo rrezikojmë të kemi sërish një fluks në fushën e ndërtimit dhe rrezikun e përsëritjes së rreth 10 viteve më parë kur zinxhiri i kleringut u fut në vështirësi?

Zinxhiri i kleringut nuk është faktor për rritjen e çmimeve, përkundrazi për uljen e tyre. Pasi këto prona që përfitohen nga puna apo furnizimi me produkte gjatë ndërtimeve, në momentin që dalin në treg zhvlerësohen nga shitësit e tyre të cilët kanë nevoja imediate për likuiditet dhe pranojnë të ulin marzhet e fitimeve që kishin parashikuar të kishin. Në shumë raste, kompanitë e ndërtimit edhe pasi i  japin kleringut këto prona si pagesë, kontrollojnë shitjen e tyre pasi nuk duan që këta individë apo kompani të prishin çmimet e shitjes të parashikuar nga ata. Personalisht nuk mendoj se do të kemi fluks në prodhim apo stok siç mund ta quajmë. 

Si ka qenë ecuria e çmimeve. Si për qirate edhe per blerjet çmimet janë rritur. A ka ndodhur kudo apo në zona të caktuara?  A ka zona ku ka pasur ulje çmimi?

Me përjashtim të zonave bregdetare, kryesisht në jugun e vendit, por edhe në Durrës apo veri, ku çmimet e shitjes janë rritur si pasojë e pandemisë dhe interesit të klientëve vendas dhe jo vetëm në blerjen e këtyre pronave, e gjithë pjesa tjetër e territorit nuk ka pasur luhatje. Qiratë vazhdojnë prej kohësh të qëndrojnë stabël dhe të vetmet luhatje janë si pasojë e investimit të realizuar nga investitorët. Një ndryshim i vënë re vitet e fundit në tregun e qiradhënies është investimi në prona për t’i lëshuar ato me qira ditore. Ky treg po bëhet gjithmoë e më interesant, pasi rikthimi i investimit është i shpejtë. Dhe kërkesa për të tilla prona është mjaft e lartë. 

Fatjon Hysenbelliu operon prej 12 vjetësh në tregun imobiliar. Prej 6 vitesh është broker dhe drejtues i Kompanisë Imobiliare FUTURE HOME, brandi më i madh imobiliar shqiptar. 

FUTURE HOME aktualisht ka nje ekip prej 90 kolegësh dhe 9 zyrash, 8 në Tiranë dhe 1 në Durrës. 

Sherbimin imobiliare e kam gërshetuar dhe në fushën e ndërtimit duke zhvilluar dhe rojektin FUTURE HOME RESIDENCE në zonën e unazës së re. 

Ndërkohë që jemi duke kaluar një vit të veçantë për shoqërinë dhe ekonomine lokale dhe botërore, si ka ndikuar situata e pandemisë industrinë Imobiliare në Shqipëri? 

Tregu imobiliar, në këtë 1 vitë e gjysmë pandemi, nuk ka pasur luhatje siç janë prekur shumë industri të tjera. Lejet e ndërtimit dhe kërkesat vazhdojë të jenë me të njëjtin trend dhe më agresiv. Shikoja një rezervim të njerëzve dy-tre muajt e parë të pandemisë, mandej çdo gjë u normalizua dhe çdo gjë duket në normalitet për momentin.

Anketimet e Bankës së Shqipërisë në anketën e besimit të bizneseve dhe konsumatorëve treguan se pritshmëritë për nivelin e çmimeve në të ardhmen ngelen negative për shumicën e sektorëve, me përjashtim të sektorit të ndërtimit. Çfarë mendimi keni në lidhje me këtë? 

Çmimet në industrinë imobiliare edhe për dy vitet në vazhdim do jenë me trend rritës. Arsyet e kësaj ngritje janë kosotot e larta të zërave te materialet e ndërtimit dhe taksave që po ngarkohen mbi investitorët. Të gjithë këta faktorë ndikojnë në rritjen e çmimit të pronave. Nëse do të kishte një politikë më të mirë nga Bashkia Tirane për këtë pjesë qyteti nuk do kishte këtë trend kaq të lartë rritje çmimi për m/2.

Në të dhënat e fundit për popullsinë më 2021, INSTAT raportoi se ritmet e rritjes së popullsisë së kryeqytetit u përgjysmuan në krahasim me janarin 2020. Shtesa e popullsisë ishte më e ulëta që nga viti 2001. Ndërkohe lejet e ndërtimit arritën rekord në 2019-2020. Si parashikoni që do jetë trendi për pjesën e dytë të vitit? 

Qyteti ka nevojë për zhvillimin e shumë zonave që aktualisht janë autoktone apo të ndërtuara pas 90-tës pa një plan apo projekt të mirëmenduar. 

Konceptet e reja të jetesës në komunitet e bëjnë akoma dhe më të nevojshëm investimin në këto pjesë të qytetit dhe mendoj që do të jetë i njëjti trend i dhënies së lejeve të ndërtimit, duke parë që ky ritëm sjell zhvillim dhe një pamje tjetër të kryeqytetit.

Po ndodh vërtet që Tirana nuk preferohet më si më parë? 

Tirana është epiqendra e shqiptarve dhe kryefjala e investimeve vendase dhe atyre të huaja! 

Kerkesat, nga analizat që ne kemi bërë, janë gjithmonë në trend rritës sidomos në zonat elitare të qytetit. 

Çdo familje shqiptare do donte të kishte një aset në Tiranë. Vlera e pronës në kryeqytet po merr një rëndësi të veçantë dhe kjo vjen gjithmonë prej preferencës dhe zhvillimit që po merr qyteti.

Si ka ndikuar gjithë kjo situatë në kurbën e çmimeve të pasurive të paluajtshme? 

Trendi i çmimeve është gjithmonë në rritje si në raportin e apartamenve me qëra dhe atyre në shitje. 

Zonat periferike janë ato që preferohen më tepër nga masa e klientëve si për investim të tipit dhënien me qira por edhe për banim duke përfituar më tepër hapësira në metra për banim. 

Ky trend kërkese ka çuar dhe fokusin aktual të investitorve që të përqendrohen në këto zona ku çmimi është nën 1000 euro/m2.

Ndërtimet vijojnë me ritme të larta. A është kjo pasojë e një kërkese, apo rrezikojmë të kemi sërish një fluks në fushën e ndërtimit dhe rrezikun e përsëritjes së rreth 10 viteve më parë kur zinxhiri i kleringut u fut në vështirësi?

Mendoj që për një 5 vjeçar, do jemi në këtë pikë që ishim para 10 vitesh, në kolapsin e zinxhirit të kleringut. Arsyeja është fryrja e tregut në prona dhe mungesa e likuiditetit! 

Uroj që politikat e vendit të suportojnë investimet e huaja. Vetëm kështu nuk do kemi të njëjtin kolaps ekonomik. 

Si ka qenë ecuria e çmimeve. Si për qirate edhe per blerjet çmimet janë rritur. A ka ndodhur kudo apo në zona të caktuara?  A ka zona ku ka pasur ulje çmimi?

Trendi i çmimeve në ditët e sotme është uniform nga zonat periferike deri tek ato elitare. Arsye e rritjes janë disa, por do theksoja rritjen e kosotove te materialeve të ndërtimit dhe taksat që bashkia tarifon invetimet. Kjo ka ndikuar në rritjen në total të apartamenteve. Të njëntën gjë mund të them edhe për qiratë. Zonat periferike kanë pasur një rritje të qirasë mbi bazën e fluksit të kërkesave, kurse zonat e qendrës kanë qenë më të ekilibruara në trendin e rritjes. 

Tom Kallanxhi, Themelues i Shpi.al

Ndërkohë që jemi duke kaluar një vit të veçantë për shoqërinë dhe ekonominë lokale dhe botërore, si ka ndikuar situata e pandemisë industrinë Imobiliare në Shqipëri? 

Ndikimi ka qënë vetëm në muajt e parë të mbylljes, por frika dhe pasiguria për jetën dhe shëndetin ndikuan në të kundërtën për mentalitetin tonë, duke e kthyer në prioritet investimin në prona të paluajtshme, kjo vjen si pasojë e nevojës për të pasur diçka të sigurt.

Anketimet e Bankës së Shqipërisë në anketën e besimit të bizneseve dhe konsumatorëve treguan se pritshmëritë për nivelin e çmimeve në të ardhmen ngelen negative për shumicën e sektorëve, me përjashtim të sektorit të ndërtimit. Çfarë mendimi keni në lidhje me këtë?

Çmimet nuk pritet të kenë një qëndrim të njëjtë, por do vazhdojnë të kenë një rritje të lehte, jo kaq të lartë sa ka qenë në 3-4 vitet e fundit. Kjo vjen si pasojë e taksave vendore për ndërtimet e reja, gjithashtu dhe si pasojë e investimeve më të larta nga ana e ndërtuesëve për të pasur objekte sa më cilësore në një treg që sa vjen dhe bëhet më kërkues për vlerën e investimeve që kryejnë.

Në të dhënat e fundit për popullsinë më 2021, INSTAT raportoi se ritmet e rritjes së popullsisë së kryeqytetit u përgjysmuan në krahasim me janarin 2020. Shtesa e popullsisë ishte më e ulëta që nga viti 2001. Ndërkohe lejet e ndërtimit arritën rekord në 2019-2020. Si parashikoni që do jetë trendi për pjesën e dytë të vitit? 

Jo vetëm për këtë vit por edhe për vitin në vazhdim, kërkesa për tu transferuar në Tiranë do jetë më e vogël.

Kjo vjen si pasoje e karantinës, ku u pa qartazi që Tirana nuk të ofron shumë mundësi për të marrë frymë jashtë shtëpie, dhe mungesa e theksuar e ambjenteve publike ngre shumë pikëpyetje për t’u transferuar në Tiranë.

Dëshira për t’u transferuar në Tiranë ndikon pak me blerjen në kryeqytet. Kjo vjen për pasojë të mungesës së alternativave të besueshme të investimit, më mirë shtëpi në kryeqytet se sa para në bankë, ky është përceptimi i popullatës.

Po ndodh vërtet që Tirana nuk preferohet më si më parë? 

Po, është e vertetë që kryeqyteti nuk preferohet si me parë, kjo vjen si pasojë edhe të mungesës aktive të universiteteve në këto 14 muaj.

Si ka ndikuar gjithë kjo situatë në kurbën e çmimeve të pasurive të paluajtshme? 

Nuk ka ndikuar, çmimet vazhdojnë të kenë rritje.

Ne 2019 u rritën me rreth 15% nga 1 vit më parë.

Ne 2020 u rriten po me 15%.

Ne 2021  rritja është në të njëjtin trend (parashikohet pak më e vogël se 2 vitet e kaluara)

Ndërtimet vijojnë me ritme të larta. A është kjo pasojë e një kërkese, apo rrezikojmë të kemi sërish një fluks në fushën e ndërtimit dhe rrezikun e përsëritjes së rreth 10 viteve më parë kur zinxhiri i kleringut u fut në vështirësi?

Përpara 10 vitesh kriza nuk erdhi nga kleringu, por më tepër nga delirimi i shumë subjekteve që ndërtonin, duke mos menaxhuar të ardhurat dhe duke shfrytëzuar një amulli shumë te madhe në aspektin ligjor. (opinioni im, po të duash hiqe)

Kjo gjë mund të ndodhë vetëm nëse ndërpritet në një mënyre apo në një tjetër ardhja e parave nga jashtë. Nëse kjo nuk ndodh, atëherë nuk besoj se kemi rrezik për këtë gjë.

Si ka qenë ecuria e çmimeve. Si për qirate edhe per blerjet çmimet janë rritur. A ka ndodhur kudo apo në zona të caktuara?  A ka zona ku ka pasur ulje çmimi?

Rritja e çmimit ka ardhur në mënyre graduale në të gjitha zonat, si për blerjet edhe për qiratë. Por përsëri investimet për të blerë apartamente, per ti dhënë me qira është me një kthim të avashtë. Në të gjitha zonat e kryeqytetit, periudha e kthimit te investimit varion nga 17-22 vjet në rastet ideale që aseti që disponon nuk ngelet ndonjeherë bosh.

Artikulli u publikua më parë në faqen 70  të numrit 26 të revistës Business Magazine Albania. Business Magazine Albania është revista e parë dixhitale me përmbajtje origjinale në shqip të orientuar nga fusha e biznesit. Ju mund të Siguroni këtu nr. 26 të saj.